Apartamente in bloc versus vila proprie - analiza comparativa

Piata imobliliara clujeana s-a caracterizat, cel putin in ultimul deceniu, printr-o evolutie constanta a ofertelor. Cea mai mare explozie de oferte a constituit-o piata imobilelor rezidentiale, inregistrand o crestere de 70%, se arata intr-o analiza de piata realizata de agentia imobiliara Edil din Cluj-Napoca.

Tendinta municipiului Cluj-Napoca este, de a deveni un oras matur din punctul de vedere al investitiilor imobiliare, preconizandu-se o perioada de crestere de cel putin inca doi ani. Cluj-Napoca beneficiaza, in momentul de fata, de o bogata oferta la capitolul imobile. Un alt plus al acestui segment de piata imobiliara il reprezinta ansamblurile rezidentiale, care vor fi terminate pana in anul 2008.

Preturile pentru imobilele rezindentiale variaza in functie de amplasare, materiale de constructii, facilitati ale incintei, finisaje si dotari. Se remarca o crestere semnificativa a cererii pentru apartamente de 1-2 camere, respectiv cu suprafete intre 40-67 mp, zonele cele mai solicitate fiind Gheorgheni, Zorilor, Andrei Muresanu, Manastur si Centru. Pe de alta parte, casele constituie un segment din ce in ce mai atractiv pentru clujeni, terenurile pentru case fiind tot mai dificil de gasit.

Clientela pentru acest tip de imobile este reprezentata, dupa ultimele analize, de catre: investitori, manageri de varf, straini sau persoane ce activeaza in domeniile: financiar, constructii, tehnologie de varf. Sunt cerute atat case in constructie noua, cat si case singure in curte cu teren de minim 500 mp pentru extindere si consolidarea constructiei.

Pentru zonele cotate ca rezindentiale Gheorgheni, Andrei Muresanu, Zorilor, Buna Ziua pretul unei case noi este de circa 200-350.000 de euro in functie de terenul aferent, de calitatea finisajelor, de dotari suplimentare si corespunzatoare unui confort superior. Cererea mare de locuinte noi a atras numerosi investitori catre sectorul imobiliar.

Deja se poate vorbi despre o impartire clara in piata: cei care vor sa locuiasca in oras au ca alternativa blocul, in vreme ce cartierele de vile se construiesc in zonele limitrofe. Astfel, in Cluj-Napoca au aparut proiecte de 5-10 vile, in varianta duplex sau in varianta individuala in zone precum Zorilor, Floresti, Calea Baciului, Buna Ziua, cu preturi situate intre 90.000- 250.000 euro, in functie de suprafata de teren, de aria desfasurata, de finisaje si dotari. Per ansamblu, tranzactiile din cursul anului 2006 denota o preferinta generala pentru constructii noi.

Preturile terenurilor au crescut constant in ultimii ani. Pana in urma cu cativa ani, proiectele imobiliare ofereau spre vanzare vile. Scumpirea terenurilor si cererea foarte mare de locuinte noi de pe piata i-au determinat pe investitori sa se gandeasca la ansambluri de blocuri noi. Cei care vor sa achizitioneze o vila la cheie trebuie sa fie pregatiti sa se mute in zonele periferice sau in afara orasului.

In urma unor studii de piata s-a constatat ca spatiile rezidentiale noi destinate vanzarii se adreseaza unor categori sociale diferite: clasei de mijloc, care are acces la credite ipotecare, si reprezinta 75% din cererea care se manifesta pe piata; micilor investitori, care cumpara o casa in scop speculativ, si reprezinta 15% din cerere, cea de a treia categorie fiind reprezentata de clasa de top intr-un procent de 5-7%.

Majoritatea acestor clienti prefera sa cumpere casele intr-un stadiu de nefinisare(la cele noi) pentru a putea alege dupa dorinta design-ul interior. Ultima categorie, cu cea mai mica pondere, de numai 3%, o reprezinta companiile multinationale, care achizitioneaza locuinte de lux pentru propria folosinta a angajatilor- cetateni straini, care lucreaza pe perioade lungi in Romania.

Zona centrala a Clujului este cautata de dezvoltatorii de proiecte imobiliare care ofera locuinte unifamiliare. Obictivul lor este de a ridica o constructie cat mai inalta, astfel incat sa poata obtine profit in schimbul pretului ridicat pe care l-au platit pentru terenul respectiv, spun reprezentantii agentiei imobiliare Edil.

Datorita preturilor in continua crestere a terenurilor aflate in locatii centrale, pentru un randament maxim al investitiei in raport cu procentul de ocupare si coeficientul de utilizare a terenului, se opteaza, in majoritatea cazurilor, pentru dezvoltarea de cladiri cu un regim de inaltime mare. In graficul de mai jos aveti evidentiat zonele cele mai cautate pentru astfel de investitii:

Ca urmare a cererii mari de pe piata, preturile au suferit usoare cresteri de la sfarsitul anului 2005 pana in primavara anului 2006, astfel pretul pentru un metru patrat de constructie noua finisata la cheie este de 1000-1500 euro/ mp in prezent, spre deosebire de aceeasi perioada a anului 2005 cand preturile se situau la nivelul de 600-800 euro/ metrul patrat de constructie finisata la cheie.

Citeste articolul integral in Smart Financial