Clădirile office goale - pierderi de sute de mii de euro pentru proprietari

Chiar şi fără chiriaşi, proprietarii clădirilor de birouri achită anual taxe şi facturi împovărătoare către furnizorii de utilităţi.

Capitala e plină de clădiri de birouri goale sau ocupate doar pe sfert. După ce s-au împrumutat cu milioane de euro ca să le ridice, dezvoltatorii plătesc acum şi creditul, dar şi bani frumoşi pe pază, utilităţi şi întreţi­nere. Din investitori care promiteau, aceşti proprietari s-au transformat în debitori riscanţi pentru bănci.

Nimeni nu ştie cât costă o clă­dire de birouri care stă goală de unu sau doi ani. Va­loarea de piaţă a unui a­se­menea ac­tiv nu se poate calcula aşa cum se face în mod normal - pe baza încasărilor din chirii. Asta pentru că nu există chiriaşi. Există însă alte e­va­luări care se fac în acest caz. E vor­ba de evaluarea clă­dirii pentru pla­ta impozitului către mu­­nici­pa­litate, pe de o parte, şi de ree­va­lua­re în vede­rea plăţii creditului luat de la bancă.

Pe de o parte, proprietarul mai sca­de din pierderi de pe urma ree­va­luării, pentru că valoarea s-a re­dus faţă de anii 2009 sau 2008 şi plă­teşte im­pozite mai mici. Scă­de­rea valorii lo­veşte însă proprietarul din altă par­te. Banca reeva­lu­ea­ză oricum la o va­loare mai mică bu­nul cu care s-a ga­rantat, astfel că pro­prie­tarul trebuie să mai vină cu bani de acasă pentru un cre­dit mai mare, reeşa­lo­nat. Pe lângă aceste costuri, pentru pla­­ta că­ro­ra nu exis­tă chiriaşi ca să-l a­ju­­te, proprietarul u­nei clădiri goale mai trebuie să achi­te mul­te alte servicii.

Cheltuieli de întreţinere

Întreţinerea e o problemă în a­ceas­tă perioadă, nu doar pentru omul simplu, ci şi pentru proprietarul din sectorul office. „Chiar dacă nu este ocupată, o clădire de birouri generează costuri cu paza, care se poate face cu personal propriu la clădirile mai mici sau cu firme specializate la cele mai mari", a decla­rat Irina Petrescu, Par­tener la firma de consultanţă Esop. La acestea, sezonier se a­dau­gă costurile cu încălzirea. „Iar­na, pen­tru a preveni deteriorarea clă­dirii, trebuie asigurate peste 15-16 gra­de faţă de temperatura de afa­ră", adau­gă Petrescu. Costurile de­­pind foarte mult de gradul de fi­na­li­zare a clădiri­lor. Există proprie­tari ca­re amână luni întregi fi­na­lizarea pentru că nu au găsit încă destui chiriaşi.

„În funcţie de gradul de fina­li­zare, costurile de mentenanţă şi ad­minis­tra­tive încep de la 0,5 eu­ro/mp şi se pot a­propia de valoarea minimă a u­nui ser­vice charge pentru o clădire o­pe­ra­ţio­na­lă", a decla­rat Brigitte Schmitt, Head of Pro­per­ty Mana­ge­ment la DTZ Echinox. Pe lângă cheltuie­lile cu serviciile de ventilaţie sau canalizare, se im­­pune o verificare regulată a ţevilor îm­potriva scurgerilor. „Mai trebuie a­mintite aici reviziile legale, dar şi pri­mele de asigurare a clădirii şi de asi­gurare împotriva incendiilor. Acestea aco­peră structura clădirii, şi nu viitoa­rele amenajări interioare ale chiriaşi­lor", a declarat Simi­na Manea, Corpo-ra­te Department Ma­nager la RealTi­me. „Indiferent de gra­dul de ocupare, toţi proprietarii au re­negociat contrac­te­le cu furnizorii de servicii şi sala­riile personalului administrativ, pentru a reduce taxa de mentenanţă", adaugă aceasta.

Banca nu iartă

În sectorul dezvoltărilor office, si­mi­lar cu situaţia mall-urilor, se poate vorbi de două feluri de credite: un cre­dit de dezvoltare şi altul de investiţie. Cea mai frecventă condiţie impusă de bănci în această situaţie este existenţa unui grad de preînchiriere. „Pe pe­rioa­da acestei facilităţi, banca percepe doar dobânda, urmând ca la finalul dezvol­tării să-şi primească principa­lul. Acest interval re­prezintă pe­rioada de graţie", precizează Cris­tian Usti­nes­cu, Invest­ments Mana­ger la DTZ Echinox. Proble­ma este că în­tre pe­rioada de preîn­chiriere şi fina­li­za­rea clădirii intervin numeroase schim­­bări. Mulţi chiriaşi se răzgândesc, chi­riile scad. Rezultatul e că proprietarului îi este tot mai greu să plătească datoria la bancă, fără suportul chiria­şi­lor. „La în­cheierea perioadei de dezvoltare, banca are dreptul să solicite rambursarea su­mei de capital plus dobânda, dar poate oferi o facilitate, schimbând creditul de dezvoltare cu un credit de investiţie pe o perioadă de până la 10 ani. Creditul de inves­ti­ţii are o amortizare a principalului plus dobânda", nuanţează Ustines­cu. Pro­prie­tarul se vede nevoit să gă­sească so­luţii pentru a reduce costu­rile. „So­luţia cu amânarea finalizării construcţiei, pentru a amâna impo­zi­tele, nu e valabilă decât pentru câteva luni. Asta pentru că banca are interesul de a încasa bani cât mai repede de pe urma chiriaşilor", declară consultantul de la RealTime.

O altă variantă este negocierea u­nui anumit program de plăţi faţă de bancă. „În funcţie de anumiţi parametri de risc, se poate agrea o amortizare linia­ră, ascendentă, descendentă sau de tip „balon" (în timpul creditului de inves­ti­ţii, la o dată specificată se plăteşte o su­mă mai mare, iar la sfârşit suma ră­ma­să; poate funcţiona şi în mai multe tranşe", declară Ustinescu.

Exemplu de calcul

Pentru o imagine aproximativă a costurilor vom lua o clădire de talie redusă, cu o suprafaţă de 4.000 mp utili. „Pentru o astfel de clădire, impozitul este de circa 100.000 de euro. La acesta se adaugă cheltuieli de întreţinere de aproximativ 50.000 euro", declară Irina Petrescu, Partener la firma de consultanţă Esop. Dacă la acestea adăugăm costurile de finanţare de 250.000 de euro, care pot varia în funcţie de suma împrumutată şi de perioada de rambursare, putem ajunge la o sumă totală de aproape 400.000 de euro.

Clădiri prin care bate vântu'

Dintre clădirile goale sau cu mare grad de neocupare putem a­min­ti aici două tipuri: clădiri neocupate din cauza negăsirii chiria­şilor şi clădiri goale din cauza litigiilor.

Printre clădirile neocupate de mai mult timp amintim Cubic Center (zona Pipera - Tunari, 27.400 mp), Platinum Business & Con­vention Center (DN 1, 63.000 mp), Swan Office Park (aproa­pe de Vodafone Pipera, 46.900 mp), Global City Busi­ness Park (zona Bulevard Dimitrie Pompei, 56.000 mp în două clădiri distincte), Art Business Center 5 (în vecinătatea Parcului Herăstrău, 9.500 mp de spaţii de birouri).

Printre clădirile afectate de litigii amintim Cathedral Plaza (liti­giul dintre dezvoltatorul clădirii Milenium Building Develop­ment şi Ar­hie­piscopia Romano-Catolică Bucureşti; litigiul este în des­fă­şu­ra­re), dar şi Bucharest Tower Centre, cu litigiul dintre proprietari şi Alpha Bank. Aceasta din urmă (foto), o clădire de 22 de etaje situată la doi paşi de Piaţa Victoriei, stă goală de la finalizare, din 2008.

Sursa