Proiectele de infrastructură şi construcţia unor mari centre comerciale sau sportive transformă părţi izolate ale Bucureştiului în zone de calitate.
Accesul mai uşor către centrul oraşului sau către aeroport, prezenţa unui mall
sau spaţiile verzi bine întreţinute aduc un plus de valoare unui cartier, iar pe segmentul rezidenţial creşte cererea pentru apartamente. Pe de altă parte, şi investitorii se arată mai
interesaţi de achiziţii în apropierea noilor dezvoltări, aproape de finalizare.
Una dintre principalele probleme ale Bucureştiului este traficul. Dacă anumite părţi ale oraşului par condamnate să rămână şi în viitorii ani izolate de punctele de interes, există zone a căror faţă e pe cale să se schimbe în această perioadă. Este vorba de Chitila, zona Orhideea - Leu, zona stadionului „Lia Manoliu" sau Calea Floreasca - Barbu Văcărescu. Cartierul Chitila va beneficia, pe lângă un trafic mai fluid, şi de dezvoltarea sectorului de retail, care poate atrage şi interesul pentru terenuri sau construcţii rezidenţiale. Zona stadionului „Lia Manoliu", de asemenea, pe lângă consolidarea infrastructurii, poate beneficia şi de o mai bună întreţinere a spaţiului verde din jur. Vom vorbi în cele ce urmează despre câteva zone din Capitală a căror valoare imobiliară se va îmbunătăţi, odată cu noile investiţii.
Zona Chitila - Bucureştii Noi
Printre cele mai up-gradate zone ale acestei perioade pare a fi Chitila - Bucureştii Noi. Pentru această vară e aşteptată finalizarea a două noi staţii de metrou pe magistrala 4, Pajura şi Parc Bazilescu. Acestea vor completa traseul Gara de Nord-1 Mai în zona de nord-vest a Capitalei, oferind acces direct la metrou cartierelor Chitila şi Bucureştii Noi.
„Zona Chitila - Bucureştii Noi - Dămăroaia va fi una dintre cele mai dinamice zone ale Capitalei în anii următori. Această parte a oraşului va beneficia de lucrările masive de infrastructură deja finalizate sau în curs de finalizare, precum inaugurarea noii porţiuni din centură ce leagă DN 7 de DN 1A, extinderea liniei de metrou M4, refacerea completă a Şoselei Chitila", a declarat Andrei Văcaru, Senior Consultant Jones Lang LaSalle România. Toate acestea vor facilita accesul atât către centrul oraşului, cât şi către partea de nord. „Acest lucru poate conduce şi la o dezvoltare puternică a segmentelor de retail şi de rezidenţial", adaugă Andrei Văcaru. O iminentă renaştere a rezidenţialului în zonă e prognozată şi de alţi consultanţi.
Perspectiva pozitivă a zonei e împărtăşită şi de urbanişti. „În zona Chitila, disponibilul de teren care are reţelele edilitare în apropiere este foarte mare, spre deosebire de zona de nord, unde foarte mult teren este departe de u-tilităţi", a declarat Constantin Enache, profesor la Catedra de Urbanism a Universităţii de Arhitectură şi Urbanism „Ion Mincu" din Bucureşti.
Nu în ultimul rând, o mare valoare poate aduce zonei marele centru comercial Colosseum. „Proiectul privat Colosseum este efectul concret al proiectului de regenerare urbană, care redă practic funcţionalitatea cartierelor Chitila, Bucureştii Noi şi Pajura şi ajută la diversificarea direcţiilor în care se dezvoltă oraşul", spune Andrei Chiliman, primarul sectorului 1 al Capitalei. Tot ca urmare a trendului de dezvoltare a zonei, de curând a avut loc inaugurarea retailerului de bricolaj Baumax, în timp ce Dedeman se pregăteşte să deschidă o unitate în Bucureştii Noi.
Podul Calea Floreasca - Barbu Văcărescu
Construcţia Podului peste Calea Floreasca şi Barbu Văcărescu, la care putem să adăugăm şi lărgirea şoselei Pipera, pot schimba complet accesul spre Pipera - Tunari. Ritmul lucrărilor este destul de alert, iar finalizarea acestora va schimba mult accesul spre cea mai bogată zonă de birouri din România. „Cu Şoseaua Pipera extinsă la şase benzi, de la cele două din prezent, de la clădirile din zona Pipera până la staţia de metrou Aurel Vlaicu se vor face 5-8 minute, de la 20-30 minute în prezent. În aceste noi condiţii, sistemele de shuttle bus vor deveni eficiente şi practice", spune Raicu. Mai mult decât atât, aceasta vede ca variantă de lucru şi noi linii de mijloace de transport public în zonă, astfel încât microbuzele private să devină treptat ne-necesare. Asta pentru că actuala variantă cu microbuzele este una de tranziţie, ca urmare a absenţei transportului public adecvat. „Alături de chiriile mici din zonă (7-11 euro/mp), timpii de acces reduşi vor impul-siona tranzacţiile office şi rezidenţiale", adaugă specialistul de la Esop.
Cererea pentru terenuri creşte inevitabil în zonele cu infrastructură mai bună, comparativ cu celelalte zone. „Pe segmentul terenurilor, finalizarea unui proiect de infrastructură poate creşte preţurile cu 20-30%, în funcţie de proiect şi de zonă", spun experţi ai Coldwell Banker. Anumiţi investitori şi-au arătat deja interesul pentru preluări în zone care au beneficiat de îmbunătăţiri. „Spre exemplu, tranzacţia prin care Portland a achiziţionat un teren în zona Barbu Văcărescu s-a finalizat după începerea nivelărilor pentru realizarea unui pasaj", adaugă reprezentanţi ai Coldwell.
Zona stadionului „Lia Manoliu"
Anumite zone dobândesc o valoare mai mare de marketing şi prin simpla raportare la un mare proiect din apropiere, luat ca reper. E posibil însă ca raportarea la stadionul „Lia Manoliu" ca reper să nu se reducă doar la o chestiune de marketing. „Dacă s-a investit aşa de mult în stadion, e de presupus că zona verde din jur nu va fi lăsată în paragină. În plus, chiar dacă meciurile nu se joacă în fiecare zi sau nu sunt în fiecare zi manifestări culturale de amploare, infrastructura spre zonă probabil că va fi fluidizată", spune Constantin Enache.
Administraţia are deja în plan un vast proiect de regenerare urbană în zonă, care să aibă drept model Parcul Olimpic Londra 2012. Dacă stadionul este pe terminate, următoarele investiţii vizează străzile care mărginesc zona stadionului, zona parcului adiacent şi parcul ce include şi lacul din apropiere. La acestea se adaugă investiţii bugetate pentru spaţiile exterioare dintre clădirile cu funcţiuni sportive. Şi clădirile sportive sunt printre factorii care cresc valoarea unei zone, asemeni prezenţei în apropiere a şcolilor sau grădiniţelor.
Chiar dacă estimări privind creşteri de preţ sunt greu de făcut, mai ales pentru această perioadă, rămâne ca sigură creşterea valorii unor zone faţă de cea avută înainte de aceste proiecte. Iar dacă sunt atractive, chiar dacă nu creş-te preţul, se poate înmulţi numărul tranzacţiilor.
Zona Pasajului Basarab
Pasajul Basarab va fluidiza circulaţia rutieră şi de tramvai pe arcul nord-vestic al Capitalei, între Bulevardul Nicolae Titulescu - Şoseaua Orhideelor - Podul Grozăveşti - Bulevardul Vasile Milea. „Asta va însemna un acces îmbunătăţit către aeroport şi către zona de nord. Multe companii în căutarea unui sediu dau o mare importanţă acestor aspecte (fie datorită vizitelor dese în/din afara ţării sau vizitelor la/de la parteneri cu birourile în nord)", a declarat Mirela Raicu, partener la Esop Consulting. Aceasta estimează şi pentru zona de vest şi în special cea de centru-vest (Cotroceni, Eroilor, Grozăveşti, Semănătoarea) un interes crescut din partea clienţilor pe segmentul office.
Dacă fazele incipiente ale unui proiect de amploare sau actuala criză nu cresc atractivitatea unei zone, cu totul alta e situaţia când proiectul se apropie de finalizare. „Finalizarea unor proiecte a dus la creşterea cererii pentru respectivele zone. Spre exemplu, pe durata lucrărilor, zona Pasajului Basarab a scăzut ca atractivitate, dar finalizarea proiectului a făcut ca interesul să revină la cotele iniţiale", a declarat Alexandru Pricop, managing partner Coldwell Banker.
30 May 2011
