Supraetajarea şi mansardarea, afaceri „încurajate” de criză

Incapacitatea asociaţiilor de proprietari de a face reparaţii atrage antreprenori care amenajează scările blocului şi terasele în schimbul construirii de mansarde.

Fenomenul supraetajărilor este încă la început în România, dar începe să ia amploare. Din supraetajări pot câştiga atât locatarii blocului, cât şi antreprenorii, care scot profit din vânzările sau închirierile noilor spaţii. Preţul plătit de constructori poate fi reparaţia „gratuită" a infiltraţiilor de la ultimele etaje sau înnoirea instalaţiilor.

Atât blocurile, cât şi casele simple pot ajunge în situa­ţia de a fi supraetajate. Mo­tivaţiile diferă de la caz la caz, dar, în esenţă, este vorba de o mai profitabilă fructificare a am­prentei la sol pe care o ocupă imobilul. Singura condiţie este ca su­praetajarea să se facă legal, adică ţinând cont de prevederile de ur­ba­nism şi de acordul proprietarilor. Dacă supraetajările presupun uneori utilizarea de materiale mai gre­le, mansardarea este un caz parti­cu­lar de supraetajare, care poate în­semna utilizarea de materiale mai uşoare sau eventual transformarea unui pod în spaţiu locuibil. În situaţia caselor, fundaţia trebuie să permită ridicarea unui etaj. „Su­praetajarea trebuie făcută cu cap, cu proiecte profesioniste, nu trebuie făcută economie la bani, pentru că altfel se mutilează oraşul. Un câştig pentru locatari e că astfel se face frecvent o reînnoire a structurii sau a instalaţiilor, poate chiar şi o reabilitare termică", a declarat Gheorghe Pătraşcu, arhitectul-şef al Bucureştiului.

Situaţii de supraetajări încep să apară în ultimii ani atât în Bucu­reşti, cât şi în ţară. „Supraetajările nu au o şi mai mare amploare pentru că e destul de complicat juridic aspectul. Cel mai des supraetajarea se limitează la mansardări. Oricum, când e vorba de acordul asociaţiei de proprietari, e mai uşor în Ardeal, e vorba de mentalitate. În Bucureşti oamenii se pun foarte greu de acord pentru orice investiţie", adaugă Pătraşcu. În cazul su­praetajării unui bloc, trebuie să fie de acord toţi locatarii de la ultimul etaj şi peste jumătate din restul locatarilor.

În ultimele luni apar tot mai multe construcţii deasupra imobilelor vechi, în special în zonele centrale ale oraşelor. Cauzele acestui fenomen sunt puterea financiară redusă a locatarilor - care simt totuşi nevoia unor investiţii în blocuri - coroborată cu incapacita­tea asociaţiilor de proprietari de a strânge bani pentru reparaţii, fie acestea şi de amploare redusă. Ap­a­riţia unui antreprenor care să re­zol­ve aceste lipsuri, în schimbul profitului obţinut din viitoarele mansarde, pare salutară.

Când se poate...

Trebuie subliniat încă de la început că nu mereu supraetajările sunt posibile tehnic sau legal. „Există situaţii în care se prevede chiar în proiect că se poate supraetaja, mai ales în cazul caselor, pentru că au fundaţia bună. Există însă şi situaţii de imobile făcute înainte de cutremurul din 1977, dintre care multe sunt ridicate fără a ţine cont de anumite reglementări seismice şi care nu pot suporta o supraetajare", a declarat Sandu Chiriţă, in­giner constructor la Sagex Cons­truct. Există soluţii de întărire a rezistenţei construcţiei, dar acestea sunt cu atât mai costisitoare cu cât imobilul e mai greu de supraetajat.

„Există şi situaţii în care zona este aglomerată şi coeficientul de utilizare a terenului este folosit, ca să zic aşa, şi nu mai poţi construi. O piedică ar fi şi autorizarea, care este mai strictă decât în alte părţi şi regulamentele care, după părerea mea, nu sunt prea bine făcute", spu­ne arhitectul-şef al Capitalei. Acesta aminteşte că în Viena a fost o adevărată modă cu mansardările în ultima perioadă. „La Viena un impuls a fost dat şi de valoarea de locuit în zona centrală. În plus, acolo erau şi acoperişurile care permiteau foarte uşor o mansardare, fiind înalte", adaugă Pătraşcu.

Alte piedici de care trebuie ţi­nut cont sunt regulamentul zone­lor protejate şi, unde e cazul, ve­cinii. Primăriile din ţară primesc frec­vent reclamaţii din partea loca­tarilor blocurilor vecine celor su­praetajate pentru faptul că „le este luat soarele" după ridicarea noilor apartamente, despre a căror construcţie nu ştiau la achiziţie.

Duplex supraetajat

Situaţiile în care un antreprenor face contract cu asociaţiile de proprietari sunt diverse. „Sunt mai multe locuri, în special în zonele centrale, precum Uni­versităţii sau Unirii, unde antreprenorii au sesizat oportunita­tea. Aceştia le fac acoperişul lo­ca­ta­rilor pe propria cheltuială, dar au permisiunea de a construi o mansardă pe care apoi o închiriază", adaugă Chiriţă.

Un alt exemplu este al unui an­treprenor care a ajuns deja la al treilea bloc cu supraetajările şi man­sardarea. Acesta a ridicat un etaj peste cele patru şi dea­su­pra etajului cinci a cons­truit mansardă pentru trei blocuri din Zonele Ca­mil Ressu şi Con­stan­tin Brâncoveanu. „In­ves­tiţia pentru un singur bloc a fost de circa 500.000 de euro şi am obţinut 20 de apartamente tip duplex, etaj 5 şi mansardă, cu scară interioa­ră. Locatarii au în schimb toate ţevile de cana­li­zare schimbate, termopan la intrare, termosistemul blocului refăcut, scara placată cu fa­ian­ţă de jos până sus, investiţii pe care asocia­ţia de locatari nu le-ar fi făcut nici în 20 de ani probabil", a declarat antreprenorul, care a ţi­nut să-şi păstreze anonimatul.

Lucrările durează, conform spuselor antreprenorului, circa un an, iar cel mai mult timp e folosit pentru a-i convinge pe proprietari. „Regula este că mi se cere la notar copia de pe buletin, numărul contractului sau copia de pe contractul de apartamente, iar oamenilor le era frică să nu le vând apartamentele", adaugă constructorul. Apartamentele duplex sunt de cinci tipuri, au două şi trei camere, cu balcon şi suprafeţe cuprinse între 52 şi 72 mp. Preţurile încep de la 46.000 de euro cu TVA inclus şi ajung până la 64.000 de euro. Unul din cele trei blocuri supraetajate are lucrările terminate şi 15 apartamente vândute deja, din cele 20.

Rentabilitate

Dacă sunt îndeplinite condiţiile tehnice şi legale ale unei supraetajări, una dintre problemele care se ridică este aceea a rentabilităţii investiţiei. În cazul unui bloc, dacă locatarii ar putea face investiţii, nu ar avea nevoie de o mai mare agolomeraţie în bloc. În plus, constructorul de etaje nu asigură locuri de parcare în plus. Investiţia este deci sigur rentabilă pentru constructor, dacă vinde apartamentele.

Pe de altă parte, discuţia se pune altfel pentru proprietarul unui imobil. Întrebarea este dacă e mai rentabil să construieşti totul de la zero, dar nou, sau să supraetajezi. „Presupunând că o clădire permite supraetajarea şi nu există inconveniente din punctul de vedere al costului pe metru pătrat, e mult mai rentabilă supraetajarea. Motivul - costurile unei fundaţii sunt foarte mari. Dacă are un nivel sau două poate ajunge la 40% din valoare doar fundaţia. Dacă are mai multe etaje, este pe undeva pe la 25%", atenţionează Sandu Chiriţă, inginer constructor, Sagex Construct. Cu cât este mai mare clădirea, ponderea fundaţiei scade pe metru pătrat, în costuri.

Valoarea supraetajării

Tot mai multe anunţuri de case de vânzare apar dublate de precizarea că există posibilitatea supraetajării. Preţul e mai mare dacă respectivul imobil oferă a­ceas­tă posibilitate. Există şi proprietari care îşi oferă casa cu fundaţie solidă în ve­de­rea supraetajării, solicitând în schimb un apartament în plus din viitorul etaj.

Vom lua în acest sens o analiză de preţ a portalului specializat imobiliare.ro. Ast­fel, în zona Pache Protopopescu, preţul solicitat pentru o casă cu şapte camere ce poate fi supraetajată este de 340.000 de euro. Imobilul e construit în 1985 şi are o suprafaţă utilă de 150 mp. Pe de altă parte, există 18 oferte din a­ceeaşi zonă (case construite înainte de 1990, cu suprafaţa utilă cuprinsă între 120 şi 180 mp, fără posibilitate de supraetajare) al căror preţ mediu se ridică la 237.000 de euro (1.715 euro/mp). În acest caz, diferenţa este destul de mare: 32%.

Un apartament la curte, cu două camere, în zona Titulescu, construit în 1970, are un preţ de 58.000 de euro (1.526 euro/mp util). În anunţ se precizează posibi­litatea supraetajării. Preţul mediu pentru apartamentele cu două camere, la curte, cu o suprafaţă utilă de până în 50 mp, fără posibilitate de supraetajare, este de 44.072 de euro (1.174 euro/mp util). Cei de la imobiliare.ro au luate în calcul 60 de oferte similare din Bucureşti.

E clar deci că posibilitatea supraetajării dă valoare unui imobil. Problema care rămâne este cât de profesionist se fac aceste supraetajări şi câtă siguranţă prezintă.